Proč nekupovat investiční nemovitost ve 20 letech?

Na můj výrok, že je tak trochu nešťastné kupovat investiční nemovitosti v nízkém věku, mi přišlo pár reakcí ve stylu „Já to udělal a kde teď jsem!!!“. Bezesporu přátelé. Kdybych v roce 2000 netahal jak trdlo kačera po dvoře a raději nakupoval garsonky, kde já bych byl! 😁

Vtip je v tom, že AKTUÁLNÍ tržní podmínky jsou ŘÁDOVĚ jinde než před 5, 10 a 15 lety. Některé rady mladým jsou tak aktuálně platné, jako servis mrazáků na severním pólu a je potřeba je vnímat v kontextu 🤷

Rady, které zestárly

Protože pokud je vám 20 a vezmete radu „kup investiční byt co nejdřív“ opravdu vážně, čeká vás teď při akvizici nejmenšího 1kk v civilizované lokalitě tohle:

• Vytáhnete z kapsy akontaci ve výši 450 - 650 tis. Kč

• RPSN na hypo na úrovni 4,2 - 4,5% p.a.

• Tz. doplatek rozdílu mezi nájmem a hypo ve výši 9 - 13 tis. Kč

• Pokud půjdete cestou 100% LTV, bude záporné cashflow až 20 tis. / měs

• V cashflow se na nulu dostanete po cca 7 letech

Což není žádná hitparáda a proto vás možná napadne jít do méně civilizovaných lokalit. Kde ovšem rychle zjistíte, že slibované výnosy často existují jen na papíře a jak zábavný může být život s fixními závazky a variabilními příjmy 🏌️‍♂️

Smysl to občas dává

Vše výše zmíněné za určitých okolností může s dobrou strategií dávat smysl. Ale je to čistá sázka na další růst trhu s finanční pákou v zádech. To je prosím za aktuálních tržních podmínek hra pro starší holky a kluky, co mají adekvátní kapitálovou přiměřenost 🙏

A i s těmito klienty na úvodní schůzce jako první řeším, jestli opravdu vyčerpali růstový potenciál v osobní či firemní rovině a nastal čas diversifikovat do cihel.

U mladších ročníků pak tuhle debatu až na oprávněné výjimky moc nepřipouštím.

Protože ve 20 máte sakra investovat do sebe, vzdělávání, podnikání, cestování a milionu jiných věcí, které vám doručí ŘÁDOVĚ vyšší výnos a UŽITEK, než DNEŠNÍ cihla se záporným cashflow.

Přesto nám tady pobíhají jedinci, kteří do mlaďochů hustí koniny.

Shodou okolností jde často o realitní a hypoteční makléře, nebo rádoby mentory, co nakupovali cihly za hrst borůvek se 100% LTV, RPSN pod 2,5% p.a. s pozitivním cashflow od prvního dne. A teď se tváří, že mají nějaké zázračné know how.

Když k tomu připočtete propad reálné kupní síly v posledních 5 letech a klesající yield u nemovitostí, tak radu „kup investiční cihlu co nejdřív mladej“ může v roce 2025 dávat leda jedinec, který v Darwinově teorii patří k druhům zralým na výmaz z encyklopedie.

Nebo vychcánek, co má potřebu rýžovat na naivitě a greedu méně zkušených.

A jen pro kontext.

Tohle píšu jako Nákupčí nemovitostí, který se živí tím, že s klienty kupuje nemovitosti. 

Rukama mi prošlo přes 170 klientů a cihly za necelé 2 mld. Z toho téměř 500 mil. v předchozím pololetí.

Na trhu jsme tak stále aktivní a z aktuální situace umíme  benefitovat. Nicméně nejspíš mám něco, čemu se říká páteř. A na chodbě velké zrcadlo, kolem kterého každý den chodím.

Nemám tak nejmenší potřebu bullshitovat a oblbovat lidi okolo, abych si vydělal pár směšných korunek. 

Proto všechny opravdu prosím, než koupíte investiční cihlu, opravdu nad tím přemýšlejte. Zejména v nižším věku.

Už nějakou dobu totiž letíme v čistě spekulativním pásmu a až se bude dělat účet, nechcete být na špatné straně stolu.

Na začátku vaší pracovní / investiční cesty obzvlášť.

PS.: Nic z výše zmíněného se netýká vlastního bydlení. Bavíme se striktně v investiční rovině.