Jak vybrat stavební pozemek: Na co si dát pozor před koupí

Co je vlastně stavební parcela ?

Z mého pohledu je stavební pozemek pouze ten, kde je rozhodnutí o umístění stavby nebo ideálně už vydané stavební povolení s nabytou právní mocí. Všechno ostatní je jen parcela s potenciálem – a ten se někdy bohužel nenaplní.

Chápu, že je to přísná definice. Ale chrání vás před koupí pole, kde místo domu budete pěstovat kukuřici nebo brambory. Trvale.

Nejčastější chyba: slepá víra v územní plán

Hodně lidí se podívá do územního plánu obce a jakmile uvidí „růžovou“ (tedy plochu určenou pro bydlení), považují to za povolení ke stavbě. Jenže tak lehké to není. Územní plán totiž říká jen že někdy, za určitých okolností, zde může být stavba povolena. Ne že bude.

A tak se ze stavebníka opět snadno může stát nedobrovolný pěstitel obilovin.

Inženýrské sítě a další technikálie, které rozhodují

Výstavba bývá často podmíněná splněním několika technických a infrastrukturních požadavků:

• Hard faktory: kapacita čističky odpadních vod, připojení na kanalizaci, trafostanice apod.

• Soft faktory: školka, škola, veřejná vybavenost.

Zkrátka. Pokud obec nemá hotovou infrastrukturu, tak ji často nehodlá ani dodělat – a čeká na motivovaného developera nebo stavebníka, který přijde a všechno zařídí.

Developer a sítě? Pozor na pasti

Stává se, že sítě i cestu vybudoval developer, ale ještě je nepředal obci. A vy se pak můžete k sítím připojit pouze za „malý administrativní poplatek“ ve výši několika set tisíc. Gratulujeme ke koupi vysněné parcely a tady máte fakturku! :)

Pozor na ochranná pásma a stavební uzávěry

• Ochranná pásma (např. vysoké napětí, vodovody, plynovody)

• Stavební uzávěry nebo rezervace pro dopravní koridory

• Vojenské zájmy – ano, i ty se občas objeví (už jsme jednou obdrželi dopis od AČR s tím že „zde se stavět nebude“)

Z 1 500 m² může zbýt reálně zastavitelných třeba jen 150 m² a je potřeba tomu věnovat zvýšenou pozornost.

Lidský faktor: sousedi, vlastníci přístupových cest, nálady obce

Stavba mimo intravilán často vyžaduje novou cestu a přivedení sítí. Jenže co když klíčový pás země vlastní Jarda, který nadevše miluje pěstování cibule? Pak místo stavby získáte možná jen recept na cibulové chutney.

A co hůř – pokud se obecní zastupitelé unaví z dotazů, mohou celou plochu určenou k bydlení přeplánovat na veřejnou zeleň. Zejména se tak děje pro jejich klid po letech handrkování.

Regulační plány: sen architektů, noční můra stavebníků

Máte pozemek a vysněnou moderní vilku s plochou střechou? Fajn. Ale obecní regulační plán může říct: „tady stavíme jen přízemní domky se sedlovou střechou a maximální výškou hřebene 6,5 metru“.

A někde se určuje i barva fasády, typ oplocení nebo vzdálenost od ulice. Až sem sahá ruka regulace.

Shrnutí: co si pohlídat před koupí stavební parcely

1. Stavební povolení nebo minimálně rozhodnutí o umístění stavby

2. Inženýrské sítě – existují? jsou kapacitně dostupné? jsou obecní?

3. Přístupová cesta – kdo ji vlastní a můžete ji využít?

4. Regulativy obce – sedlová nebo plochá střecha? patra? odstupy?

5. Stavební uzávěry a ochranná pásma

6. Sousedé – bez jejich souhlasu se někdy prostě neobejdete

A na závěr…

Pokud vám někdo tvrdí, že „stačí mrknout do územního plánu a máte stavební pozemek“, měl by být pro výstrahu uvázán ke sloupu hanby na náměstí. Protože tahle naivita vás může stát nejen peníze, ale i ztracené roky života.