V další dekádě bude nájemníků násobně více. A je potřeba jim zajistit adekvátní podmínky k životu tak, aby to společnosti vraceli na dětech, na útratě a na čemkoliv co vás napadne. Místo rozumné debaty se nám tady hádají salonní komunisti zobající zlatou lžící z cizího a slumlordi bouchající kvartální podnájemní smlouvy jednu za druhou.
Zbavit se těchto extrémů je v zájmu nás všech. Mrkněme na to s chladnou hlavou.
Zarámování situace
Pevně věřím, že pokud přinášíte reálnou hodnotu, budete odměněni penězi v odpovídajícím množství. Jednoduchý princip vzájemnosti, na kterém stojí kapitalismus a naše společnost. Ovšem kapitalismus je zároveň vysoce konkurenční prostředí, které produkuje více poražených než vítězů.
Rozdělení bohatství a jeho koncetrace v části společnosti má pak vliv i na cenu nemovitostí. A právě cena nemovitostí vůči reálným příjmům v posledních letech extrémně ustřelila. K tomu musíme připočíst, že kupní síla střední třídy dostala díky téměř 30% kumulované inflaci solidně přes držku.
Pro běžného smrtelníka, který nakupuje z veřejné inzerce, cena nemovitostí zároveň nijak dramaticky neklesla a nedostupnost bydlení se opět skokově zvýšila. Nicméně poptávka generovaná úspěšnější menšinou převyšuje nabídku nemovitostí. Cena bydlení tak dále poroste a čím dál širší skupina obyvatel může na vlastní strop, stěnu a nějaké to okno s dveřma jednoduše zapomenout.
Graf pochází z Consequ a naznačuje, že by nemovitosti měly odepsat dalších téměř 20%, aby se trh dostal do rovnováhy. Takový pokles z aktuálních cen mi ale přijde nereálný.
Co se bude dít dál
Matka příroda nás narýsovala tak, že rádi plodíme děti v bezpečném prostředí. Logicky tak vzniká poptávka po nájemních smlouvách, které toto bezpečí budou garantovat. Jako čech, který si přeje prosperující národ, a také jako správce nemovitostí našich klientů říkám, že to je správně.
Chápu totiž základní lidské potřeby a zároveň nejsem pošahaná realitka, abych točil nájemníky každý půlrok kvůli provizi. Dejte mi slušného nájemníka, se kterým budu moct podepsat dlouhodobý kontrakt, ve kterém si sjednáme pravidelné zvyšování nájmu oproti kvalitnímu servisu, a já budu maximálně happy. Jen to nesmí být ten paskvil, který aktuálně představují smlouvy na dobu neurčitou.
Mimochodem. Velcí hráči přemýšlí přesně tímto směrem. Pro několik subjektů realizujeme akvizice, které mají vygenerovat portfolia o velikosti několika 1000 bytů určených k dlouhodobému pronájmu. Mrzuté ovšem je, že tento plán zabere téměř dekádu skrze zmršený stavební zákon, nesmyslná parkovací minima a zbytečně přísné limity ze strany hygieny a požárníků.
Výše zmíněné se samozřejmě promítne i ve výši budoucích nájmů. Proč? Protože zkrátka musí v rozumném čase zaplatit náklady.
V čem to aktuálně drhne
Nutná odbočka. Neplatiči jsou riziko podnikání, se kterým musíme jako pronajímatelé počítat. Tečka. V rozumně nastaveném portfoliu v civilizované lokalitě jde opravdu o jednotlivé delikvence. Které ovšem sakra bolí pokud se zrealizují. Nicméně nemám vůbec žádnou lítost s blázny, kteří se nechali zlákat nereálným výnosem v šílených lokalitách a teď křičí ze všech nejvíc. Konec odbočky.
Pravdou však je, že v tuto chvíli není žádný účinný nástroj k vystěhování neplatiče. Vysoudit vyklizení nemovitosti trvá dlouho a pokud neplatič ví co dělá, tak to v této dekádě ani nevysoudíte.
Pro fajnšmekry musím dodat, že po aktualizaci metodiky pro vyklizení nemovitosti exekutorem, kterou podepsala předchozí ministryně spravedlnosti paní Benešová, je i tento titul prakticky bezcenný a vyklizení dokáže zabránit i ta nejtupější tužka v penále.
V tuto chvíli pronajímatelům chybí legální záchranná brzda, za kterou můžou zatáhnout v případě průseru. Proto vymýšlí blbosti typu podnájemní smlouvy, krátkodobé kontrakty a smlouvy o ubytování.
Pokud chceme rychle narovnat aktuální trh a zvýšit pronajatost, úplně stačí parametrická změna zákona ohledně vyklizení. Pokud chceme znatelně snížit cenu nájmů, úplně stačí navýšit nabídku bydlení na volném trhu deregulací. Kam to směřuje
Aktuální směr uvažování je bohužel zcela opačný. Čeká nás totální náraz do zdi skrze nezvládnuté stavební řízení a debatu o nájmech přebírají postavičky, které tlačí nesmyslnou agendu aby nastartovali svou politickou kariéru.
A do toho se nám tu generace hádají, kdo to měl v životě těžší. Chucpe dámy a pánové Je načase přiznat, že funkční systém je daleko důležitější, než krátkodobé zisky kterékoliv strany sporu.
Na co je nájemníkovi stoprocentní ochrana, když mu kvůli ní nikdo svůj byt nepronajme? Na co je pronajímateli ručitelský závazek maminky nájemníka a notářák k vyklizení, když mu ho nikdo soudný nepodepíše?
Pravda je uprostřed ve vyvážené symbióze. Ale to by nesmělo platit klasické Čech čechovi největším nepřítelem.
Comments